Новости
18.07.2019 Предпринимателям разъяснили порядок заключения договоров субаренды помещений и землепользования
12 июля состоялись занятия с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами по вопросам заключения договоров субаренды зданий, сооружений и нежилых помещений в зданиях и сооружениях, находящихся в пользовании и владении администрации города Байконура. Также на занятиях был рассмотрен порядок предоставления права землепользования на земельный участок в черте города и порядок заключения договоров землепользования.
Занятия были организованы Управление по имущественным и земельным отношениям Российской Федерации администрации города (УИЗО).
Ведущий специалист сектора земельных отношений УИЗО Оксана Иванова информировала предпринимателей о порядке предоставления в пользование земельных участков. Она отметила, что предоставление земельных участков в землепользование осуществляется администрацией города в соответствии с постановлением главы администрации от 28 мая 2013 г. № 62, согласно которому совершение сделок по отношению к земельным участкам, на которые не оформлено право землепользования, не допускается. Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершеннолетия. Предоставление права землепользования на земельные участки в черте города осуществляется путем рассмотрения обращения заявителя Межведомственной комиссией по земельным отношениям в черте города Байконур (Комиссия), состав и порядок деятельности которой определяется нормативным правовым актом администрации города.
Комиссия может отказать в предоставлении права землепользования на земельный участок, если испрашиваемый земельный участок уже предоставлен во временное безвозмездное/возмездное землепользование другому землепользователю; категория земель не соответствует заявленному целевому назначению земельного участка; расположение земельного участка по его целевому назначению не соответствует генеральному плану города Байконура.
Оксана Иванова отметила, что специалисты сектора земельных отношений осуществляет консультации по вопросам предоставления права землепользования на земельные участки в черте города.
Ведущий специалист сектора земельных отношений УИЗО Анна Золокотская осветила вопросы прохождения процедуры предоставления права землепользования на земельный участок, итогом которой является получение постановления главы администрации города о предоставлении права землепользования. Далее между УИЗО и землепользователем заключается договор землепользования. Срок договора определяется постановлением главы администрации города о предоставлении права землепользования. При желании землепользователь может заключить договор землепользования как долгосрочный (сроком более 1 года), но не превышающий срока действия постановления главы администрации, так и краткосрочный (на срок менее 1 года).
При заключении долгосрочного договора землепользования его необходимо зарегистрировать в Байконырском городском отделе филиала РГ «Центра обслуживания населения по Кызылординской области».
При заключении краткосрочного договора землепользования ежегодно необходимо обращаться с заявлением на имя начальника УИЗО.
Базовая ставка за 1 кв.м. земельного участка в черте города Байконура – 3,38 рублей, поправочные коэффициенты к базовой ставке зависят от расположения земельного участка. Размер годовой субарендной платы начисляется в зависимости от формы образования землепользователя.
Субарендная плата начисляется с момента подписания акта-приема передачи земельного участка. Расчет субарендной платы за пользование земельным участком привязан к коэффициенту инфляции и УИЗО ежегодно за месяц до истечения расчетного периода договора письменно уведомляет землепользователя о данном изменении.
Что касается внесения субарендной платы, то она вносится единовременно и не позднее 25 декабря текущего года за период с начала действия договора по 31 декабря текущего года.
В заключении Анна Золокотская отметила, что основанием для заключения договора землепользования является постановление главы администрации о предоставлении права землепользования, по истечении срока которого договор прекращает свое действие.
Главный специалист отдела аренды государственного имущества УИЗО Ольга Бондарева рассказала о порядке заключения договоров субаренды и безвозмездного пользования зданиями и сооружениями, нежилыми помещениями в них, находящихся в пользовании и владении администрации города, утвержденном постановлением главы администрации города 28 декабря 2016 г. Она отметила, что в данное постановление 25 января 2018 г. были внесены изменения, касающиеся содержания и эксплуатации переданных субарендаторам помещений, соблюдения норм противопожарной безопасности, санитарных и экологических норм, нормы в области обращения с отходами производства и потребления; заключения в обязательном порядке договоров на вывоз отходов (ТБО и ТКО), осуществления благоустройства и озеленения территории, прилегающей к переданному объекту; ответственности за нарушение законодательства по розничной продаже алкогольной продукции.
Ольга Бондарева обратила внимание предпринимателей, что расчет субарендной платы за переданные помещения производится в соответствии с Методикой расчета размера годовой субарендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, находящимися в пользовании и владении администрации города, утвержденной постановлением главы администрации 13 мая 2016 г. № 110 (с изменениями).
Для каждого субарендатора производится расчет с учетом вида деятельности, площади помещения и других параметров (базовая ставка 250,00 руб., понижающий коэффициент по площади), а также учитывается ежегодное изменение размера субарендной платы на размер коэффициента инфляции.
Коэффициент инфляции (индекс потребительских цен) рассчитывается Федеральной службой государственной статистики и обозначает накопленную инфляцию, рассчитанную нарастающим итогом, на основе индексов потребительских цен на товары и услуги, официально публикуемых Федеральной службой государственной статистики РФ, начиная с года утверждения базовой ставки размера годовой субарендной платы. Коэффициент инфляции применяется с 1 апреля года, следующего за годом установления Базовой ставки.
Размер субарендной платы может быть изменен не более одного раза в год.
В субарендную плату не входит плата за коммунальные услуги и содержание общего имущества в многоквартирном доме жилищного фонда города и оплата налога на добавленную стоимость.
Все произведенные платежи по субарендной плате поступают в бюджет города Байконура через Управление финансов. В УИЗО поступают только платежные поручения и квитанции, согласно которым информация о платежах вносится в базу.
Также Ольга Бондарева обратила внимание на правильность оформления платежных документов и указание в них реквизитов. Она отметила, что в разделе 3 договора указана сумма, которую субарендатор должен оплатить с учетом своих данных. В приложении к каждому договору есть бланк назначения платежа, где указано, какие данные необходимо указать при оплате субаренды. Управлением направлялись письма в банки с просьбой обращать внимание плательщиков субаренды на реквизиты для оплаты (КБК). Субарендаторам необходимо указать номер договора, период оплаты, сумму и наименование платежа (арендная плата, штраф, пени, гарантийный взнос). Оплата субаренды третьими лицами недопустима.
Договор субаренды заключается на срок от одиннадцати месяцев до одного года (краткосрочные договоры) или на срок более одного года (долгосрочные), но не более срока действия Договора аренды комплекса «Байконур» между Правительством Российской Федерации и Республикой Казахстан от 10 декабря 1994 г.
Впервые договор субаренды заключается на срок не более одного года. Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в Байконырском городском отделе филиала РГ «Центр обслуживания населения по Кызылординской области» в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
В случае оформления договора субаренды на срок более одного года, субарендатору необходимо получить согласование в ГУ «БайконырБаланс».
В ходе занятий предпринимателям были также разъяснены условия изменений и порядок расторжения договора субаренды, ответственность за несоблюдение и неисполнение условий договора, основания для расторжения договора субаренды в судебном и внесудебном порядке.
Начальник УИЗО Елена Рыбак пояснила, что при существенном нарушении условий договора он может быть расторгнут в судебном порядке. Не допускается продажа взятых в субаренду помещений, это незаконно и рассматривается как мошенничество. Елена Рыбак обратила внимание предпринимателей, что на официальном сайте администрации города Байконура ежемесячно размещается информация о свободных нежилых помещениях, которые могут быть переданы в субаренду предпринимателям и юридическим лицам бесплатно, с учетом требований постановления главы администрации города Байконура № 400 от 28.12.2016 г.
В ходе занятий предприниматели задали интересующие их вопросы. Так, представитель ООО «Ситилан» сообщил, что организация взяла помещение в субаренду и провела в нем неотделимые улучшения, а после сдачи помещения ГУП ЖХ выставило организации счет.
По вопросу суммы компенсации за проведенный капитальный ремонт помещения, Елена Рыбак пояснила, что точную сумму назвать невозможно: решение о возврате части затрат по проведению капитального ремонта помещения принимается комиссией после рассмотрения заявления субарендатора с представлением соответствующих документов. Также она пояснила, что в данном случае необходимо известить УИЗО, так как договор заключается между Управлением и организацией в лице руководителя организации. Произведенные в течение срока действия договора неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендатора. По окончании срока действия договора стоимость произведенных субарендатором неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Все неотделимые улучшения должны быть соответствующим образом оформлены. Вопрос перепланировки переданного в субаренду помещения должен быть согласован с Управлением, балансодержателем, отделом архитектуры и градостроительства, а также иными уполномоченными органами.
На вопрос о сумме начисления процентов и штрафов, Елена Рыбак ответила, что при несвоевременном внесении субарендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В случае проведения субарендатором улучшения объекта без согласования с арендатором или в случае передачи субарендатором объекта третьим лицам без согласования с арендатором, субарендатор обязан уплатить штраф в размере 20 % квартального размера субарендной платы. За нарушение определенных пунктов договора предусмотрен штраф в размере 5 тыс. рублей.
По вопросу установки системы отопления в арендуемых помещениях, Елена Рыбак отметила, что этот вопрос будет решаться индивидуально с каждым предпринимателем или организацией в зависимости от ситуации. Так, если в помещении не поддерживается определенная температура, то возможно обращение Управления в суд об установки отопительной системы. Если же обеспечивается температурный режим помещения, то рассматривается вопрос, за счет каких устройств он поддерживается и согласовано ли с соответствующими организациями.
Заместитель руководителя Регионального управления комплекса «Байконур» ФМБА России Андрей Попов проинформировал о требованиях санитарного законодательства Российской Федерации при осуществлении деятельности по розничной торговле пищевыми продуктами и предоставлении услуг общественного питания. Было отмечено, что большая часть объектов торговли в городе расположена в нежилых помещениях многоквартирных жилых домов и используется для розничной продажи пищевых продуктов (виды экономической деятельности согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) 47.2, 47.11.). Также ряд предпринимателей осуществляют деятельность предприятий общественного питания в нежилых помещениях жилых домов (подкласс экономической деятельности согласно ОКВЭД 56.1).
На эти виды деятельности распространяются требования санитарно-эпидемиологических требований к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов и организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Проблемным вопросом осуществления деятельности в этих направлениях является организация загрузки продовольствия, так как оба документа требуют ее выполнение с торцов жилых зданий, не имеющих окон, либо наличия специальных загрузочных помещений.
Андрей Попов отметил требования СанПиНов для предприятий общественного питания и подчеркнул, что, исходя из них, большинство предприятий торговли, размещенных в жилых домах, не соответствуют санитарным правилам. Проверка соблюдения нормативных актов вменена в обязанность специалистов органов федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора с 1 января 2018 года, с момента внедрения списков контрольных вопросов, так называемых «Чек-Листов». Требования их применения продиктованы ч. 11.1 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Проверочные листы, применяющиеся и в нашем городе, утверждены Приказом ФМБА России от 29.09.2017 № 193 «Об утверждении форм проверочных листов (списков контрольных вопросов), используемых должностными лицами Федерального медико-биологического агентства и его территориальных органов при проведении плановых проверок в рамках осуществления федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора на предприятиях (объектах) общественного питания, торговли, а также в парикмахерских, салонах красоты, соляриях».
В случае невнесения должностными лицами сведений в чек-листы при проведении проверки, их действия могут быть оценены как самоуправство согласно статье 19.1. КоАП РФ, а в случае внесения подложных сведений - по статье 292 УК РФ.
Андрей Попов обратил внимание предпринимателей, что 4 июля 2019 года Министерством здравоохранения Российской Федерации ФМБА России подписан приказ о «регуляторной гильотине» и разработан план мероприятий по механизму его реализации. Цель «регуляторной гильотины» заключается в формировании современной, адекватной требованиям времени и технологического развития эффективной системы регулирования в соответствующей сфере общественных отношений, основанной на выявлении наиболее значимых рисков и их снижении до приемлемого уровня. Иными словами, необходимо внесение изменений в систему проверок. До внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, регламентирующих проведение проверок, в случае выявления нарушений будут выдаваться предписания с максимальным сроком исполнения.
Заместитель начальника контрольного отдела ИФНС России по городу и космодрому Байконуру Гульзат Ундасова проинформировала об уплате налога на добавленную стоимость (НДС) за арендуемые помещения. Она отметил, что российские организации и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в налоговом органе города Байконура и осуществляющие деятельность на территории города, при субаренде имущества у городской администрации не должны исчислять и уплачивать НДС в порядке, установленном пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации.
В заключение занятий Елена Рыбак отметила, что всю необходимую информацию о порядке заключения договоров субаренды помещений и землепользования можно получить в Управлении по имущественным и земельным отношениям Российской Федерации.
Отдел по связям со СМИ администрации города Байконура
